Блокбастинг, или как бедные районы поглощали более богатые

В 50-70 годах 20 века в США массово возникло интересное явление, называемое Блокбастинг (Blockbusting). Риэлторы использовали набор уловок, чтобы жители массово начали покидать свой обжитый квартал. Дословно на русский язык слово Blockbusting переводится, как «взрыв квартала» или «разрушение квартала».

Откуда такой контекст? Первоначально блокбастерами называли тяжелые авиабомбы во время второй мировой войны. Хотя их мощность хватало на разрушение одного здания, но вот мощная взрывная волна выбивала окна и сносила крыши во всем окрестном квартале. Американцы и британцы вместе с бомбой-блокбастером сбрасывали множество зажигательных бомб, которые через разрушенные крыши попадали в здания в окрестностях и вызывали массовые пожары, сливающиеся в единый огненный смерч.

А вот в 50-70 годы в США блокбастинг стал означать создание условий для массовой продажи жителями своей недвижимости по низкой цене. Тоже своеобразное разрушение квартала, как нейтронной бомбой. Квартал цел, а прежние жители исчезли.

Это был определенный набор уловок риэлторов, основанный на двух факторах — боязни белых американцев черного социума и затрудненных условий для чернокожих американцев при покупке жилья. В те годы, как правило, большинство чернокожих американцев не могли взять кредит на покупку жилья (ипотеку). Они были вынуждены приобретать жилье и землю в рассрочку или аренду у риэлторов, на значительно более невыгодных условиях.

Цель блокбастинга — заставить жителей белого (а в общем случае любого, не связанного какими то национальными или религиозными узами) района быстро и по сильно заниженной цене продать свою недвижимость риэлтору-блокбастеру. Запугивая продавцов тем, что скоро в районе будет много чернокожих и цены на жилье катастрофически упадут. А жить в районе станет невыносимо из-за преступности и принесенных новыми жителями традиций.

Затем  риэлтор перепродавал эти же дом чернокожим американцам, уже по завышенной цене. Так как дом в белом квартале стоит дороже, чем в черном. Помимо этого риэлтор-блокбастер получает прибыль и от договоров рассрочки, которые он заключает с чернокожими американцами.

Таким образом достигается эффект, известный как White flight (дословный перевод — белый полет, смысловой — белый исход). Он носит все черты самосбываемого пророчества. Созданная риэлторами атмосфера страха и неуверенности сперва заставляла бежать из района самых пугливых, это вело к панике среди остальных белых жителей района и увеличивало уровень страха и паники. Процесс бегства жителей из района становился самоподдерживающимся.

Обычно для blockbusting риэлторы выбирали район, граничащий с кварталами заселенными национальными меньшинствами или находящийся недалеко от них.

Часто белые жители района объединялись и достигли договоренности не продавать дома чернокожим американцам и их риэлторам. Свою роль в этом объединении могла играть местная церковь и ассоциации по благоустройству района. Такие инициативы часто назывались сохранением neighborhood, соседства (естественно, после отмены расовой сегрегации такие инициативы были юридически ничтожны и опирались на честное слово соседей).

Соседство могли вести юридические тяжбы против риэлторов, за искажение фактов, преднамеренное создание паники, нарушение правил купли-продажи или рекламы недвижимости.

Жителям раздавали листовки, где предупреждали о методах риэлторов и приводят фамилии риэлторов, замеченных в нечестных приемах ведения бизнеса. Был случай, когда ассоциация по благоустройству, совместно с местной церковной общиной, скупила 22 дома, чтобы они не достались блокбастерам. В другом районе предприниматели собрали 100000 долларов, чтобы не допустить «взлома района».

Но за счет размеров района, рано или поздно в нем находились люди, которым надо продать дом. Тогда риэлторы выкупали его, зачастую через белого посредника и по нормальной цене. Таким образом первые продавцы не нарушали договоренности о соседстве. После этого риэлтор — блокбастер заселял в этот дом первого чернокожего в квартале.

Это самый трудный момент для риэлторов. По видимому первые чернокожие жители района получали какие то бонусы от риэлтора, так как были случаи, когда на первых чернокожих нападали, перед их домами устраивали импровизированные демонстрации с звукоусилительной техникой, портили их дома и даже закидывали бутылками с зажигательной смесью. Недружественное же отношение соседей практически было гарантировано.

Богатые чернокожие американцы, перед покупкой дома в белом квартале, обычно задавали вопрос риэлтору, не является ли район «взломанным». Чтобы не стать мишенью для ненависти местных жителей.

Затем риэлторы проделывали целый ряд психологических манипуляций. Например нанимали чернокожих мам гулять со своими колясками в этом районе. Делали беспокоящие звонки жителям района по ночам, якобы о совершенных изнасилованиях. Другие ночные звонки могли состоять из ругани, пьяного смеха или шепота «Они идут». Чернокожие парни на своих прокачанных тачках (аналог нашей приоры с резаными пружинами) несколько раз в день, с ревом, проезжали по району.

Более криминальные риэлторы могли нанимать чернокожих хулиганов для инсценировок драк между собой или аналогичных выходок. Во все почтовые ящики опускали листовки с предложением быстрой покупки жилья за наличные. Тем временем агенты риэлтора начинали ходить «от двери к двери» и постоянно делать звонки жителям района. Теперь они предлагали заниженную цену.

Заодно они вводили жителей в заблуждение, распуская слухи. Например о том, что полквартала уже продано чернокожими и те вот-вот въедут. Или о преступлениях в квартале, чьи жертвы предпочли не обращаться в полиции и съехать. Жителям говорили, что их соседи уже согласны на продажу, но пока не объявили об этом. Если же кто-то согласился на продажу, риэлторы делали все возможное, чтобы об этом узнал весь район.

Атомизация современного общества играет свою роль, соседи на самом деле не так уж и доверяют друг другу. Рано или поздно кто-то соглашался продать свой дом по заниженной цене. В них сразу заселяли чернокожих американцев или, если дом запущенный, оставляли его стоять в таком состоянии, пока не продавая никому.

Даже один запущенный дом в квартале ухудшает его репутацию и создает потенциал снижения цены на все дома района. Перед домом ставилась табличка «Продан», чтобы оказывать психологическое давление на других жителей района.

Как правило, достаточно было нескольких продаж подряд белыми жителями своих домов, чтобы процесс White flight запустился. Инициатива neighborhoods распадалась, жители наперегонки торопились продать свои дома по низкой цене. Риэлторы угрожали, что цена будет падать каждый день, а в школе их дети останутся единственными белыми в классе.

Одновременно риэлторы начинали активно продавать дома в районе чернокожим по завышенным ценам, упирая на то, что это «белый» хороший квартал. Риэлторы называли этот момент «break», район взломан.

Чернокожие школьники начинали ходить в местную школу. Так как в чернокожих семьях, как правило, было больше детей, классы начинали переполняться, в школе вводились вторые смены. Часть учителей в таких условиях предпочитала увольняться. Вместе с чернокожими жителями в район въезжал и мелкий бизнес, ориентированный на них.

А мелкий бизнес, ориентированный на белых, потихоньку сворачивался. Район получал все более плохую репутацию, о чем удивленные домовладельцы узнавали, если обращались в банк за кредитом, и получали отказ. В район могли въезжать и белые, привлеченные падением цен на недвижимость, но как правило, из более низких социальных слоев.

White flight шел полным ходом. Некоторые, наиболее упорные белые жители, могли отказываться переезжать до конца, но для риэлтора-блокбастера это не имело никакого значения. Ведь он ставил своей целью достижение максимальной прибыли за счет покупки домов дешево, а продажи дорого. А не формирование расово однородного района.

Риэлторы-блокбастеры могли получать дополнительную прибыль, продавая съезжающим из «взломанного» района жителям недвижимость в благополучных «белых» пригородах.

Само явление известно в США с начала века, но максимального распространения оно достигло в 50-70 годы 20 века. В силу ряда причин тогда начало расти негритянское население американских городов, на чём и решили погреть руки предприимчивые риелторы. Широкая дискуссия возникла, когда газета The Saturday Evening Post опубликовала интервью с анонимным риэлтором, подробно рассказавшем о нюансах blockbusting — «Исповедь блокбастера».

Риелтор объяснил, что прибыль от blockbusting в 4 раза выше, чем просто работа на рынке недвижимости. И, несмотря на то, что часть знакомых перестала с ним общаться и он часто получает оскорбления, прибыль перевесила все издержки. Также он заметил большую роль СМИ. Они с удовольствием раздувают истории о преступлениях в черных кварталах и школьной бюрократии, дающей плохое финансирование школам с большим количеством чернокожих.

Типичный диалог из «Исповеди блокбастера» (приводится в сокращении). Риэлтор хорошо подготовился к разговору с домовладельцем, он знал что владелец-бухгалтер хотел продать дом еще до начала blockbusting  и выбрал момент, когда один из соседей владельца согласился продать свой дом:

Я спросил его.«Сколько вы просите за свой дом?»
«Двадцать две тысячи», — сказал он.
«Хорошо, — сказал я, — вы можете получить это, если подождете.
Но вы знаете, что происходит по соседству.
Если вы хотите получить быстрые деньги, я дам вам
18 000 долларов ».
Но, зная, что мы, спекулянты, часто
платим  больше за первый проданный дом в районе,
он готов был упасть только на $ 1000. В этот момент я получил поддержку. Мой агент,
который до этого разговаривал с другими владельцами, позвонил
в дверь, чтобы сказать мне.
«Его сосед в одноэтажном кирпиче только что продал.
За 14 000 долларов »
«Извините, — сказал я бухгалтеру. «Негры будут
двигаться по соседству. Восемнадцать тысяч
максимум ». Его быстрый звонок к соседу подтвердил
отчет моего агента, и он принял мое предложение на месте.
В тот момент, когда я заключу сделку, я всегда ставил
знак «Продано» перед дом. Эти некрасивые страшные знаки — показывают, что
события движутся. И постоянные звонки в дверь и по телефону.
И еще тридцать человек агентов, работающих с недвижимостью, постоянно ходят по району….

Не стоит думать, что чернокожим жителям блокбастинг нравился. В результате блокбастинга они получали жилье по сильно завышенной цене, зачастую в недружественном окружении. Но другого способа получить хоть какое то жилье в городе у них попросту не было, традиционно чернокожие районы были попросту переполнены.

Блокбастинг, или как бедные районы поглощали более богатые
Скриншот сайта The Saturday Evening Post со статьей Confessions of a Block-Buster. На правах цитирования. Перейдите по ссылке http://www.saturdayeveningpost.com/wp-content/uploads/satevepost/Confessions-of-a-Block-Buster.pdf , чтобы прочитать статью

Явление blockbusting разбиралось в документальном фильме Revolution ’67 и упоминалось в сериале All In The Family, в 8 серии первого сезона Lionel Moves Into the Neighborhood.

В конце 60 годов был принят целый ряд местных и федеральных мер, направленных на борьбу с блокбастингом, включая Civil Rights Act (Fair Housing Act) 1968 г. Но наибольшую роль сыграло уменьшение разницы доходов между расовыми группами, чернокожие смогли получать кредиты на тех же условиях, что и белые. Это сделало блокбастинг значительно менее выгодным для риэлторов.

А само явление поменялось в обратную сторону. Сейчас более богатые, формируя вокруг себя дорогую инфраструктуру, могут вытеснять более бедных, как например в Паоло-Альто . Бывает и религиозный blockbusting , например недавние жалобы жителей Нью-Джерси на blockbusting риэлторов, нанятых хасидами.

В конце 20 века блокбастер получил ещё одно значение — фильм, на который «сбегаются» районами. То есть жители бегут, но уже от кого-то, а куда-то, смотреть кино.

Небольшая видеодискуссия о blockbusting. Выберите в настройках субтитры и перевод на русский, чтобы узнать содержание беседы.

Источники:

https://en.wikipedia.org/wiki/Blockbusting

https://en.wikipedia.org/wiki/White_flight

http://www.saturdayeveningpost.com/wp-content/uploads/satevepost/Confessions-of-a-Block-Buster.pdf

https://en.wikipedia.org/wiki/Revolution_%2767

https://www.thebalance.com/blockbusting-2124950

http://www.citylab.com/housing/2015/03/how-real-estate-brokers-can-profit-from-racial-tipping-points/386674/

http://www.dailymail.co.uk/news/article-3491782/It-s-invasion-Mayor-New-Jersey-town-claims-Orthodox-Jews-trying-residents-claim-aggressive-realtors-trying-bully-homes.html

Оставьте комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.